La hausse des taux va-t-elle faire baisser les prix de l'immobilier à Paris ?

Depuis plus de 10 ans, les taux d’emprunt immobilier n’ont cessé de baisser en France pour atteindre des niveaux historiquement bas (autour de 1 % depuis 2019 sur 20 ans jusqu’à la fin de l’année 2021). Mais depuis le début de l’année 2022, cette période est révolue ! Nous vivons la fin des taux bas qui ne cessent d’augmenter (+0.42% sur les emprunts à 20 ans pour atteindre 1.47% en moyenne en juin 2022). En effet, la croissance économique liée à la fin de la crise mondiale du Covid couplée depuis février 2022 à la guerre en Ukraine ont mis un coup d’arrêt à cette période magique d’emprunt « presque » gratuit.

Il est aussi important de savoir que la hausse de l’inflation est souvent corrélée à la hausse des taux d’emprunt immobilier. Malheureusement, la hausse des matières premières, ainsi que la pénurie de produits liée à la croissance, ont fait grimper en quelques mois, et ce de façon vertigineuse, l’inflation. Même si nous sommes loin de l’inflation que nous avons connue dans les années 80 (comme illustrée sur le graphique ci-dessous), elle atteint en 2022 un des niveaux qui n’avaient plus été vus depuis 1989 !

Enfin, le taux de l’OAT 10 ans (qui sert de référence aux banques pour proposer les taux immobiliers à leurs clients), est resté entre 2019 et 2021 à des niveaux négatifs ou flirtant avec les 0 %. Mais en ces premiers mois de l’année 2022, la hausse a été vertigineuse pour atteindre +1.66% en mai 2022 (2.25% le 14/06/2022) !

Tous les indicateurs sont donc au rouge pour voir les taux d’emprunt immobilier continuer d’augmenter. Maintenant, la question est dans quelles proportions ?

Nous allons vous décevoir, mais il est impossible aujourd’hui, même pour les économistes les plus chevronnés, d’estimer jusqu’où ira la hausse de l’inflation et la hausse des taux. Toutefois, ce qui est sûr, c’est que la BCE va augmenter ses taux en juillet 2022 pour freiner cette inflation galopante ce qui fera automatiquement repartir les taux d’emprunt immobilier à la hausse jusqu’à la fin de l’année 2022. Selon les différentes prévisions, ils pourraient atteindre rapidement les 2 % contre 1.40 % aujourd’hui. Ainsi, sur un emprunt de 1 000 000€, l’écart sera équivalent à environ une baisse de pouvoir d’achat immobilier de près de 90 000€ soit à l’échelle des prix parisiens, l’équivalent d’une chambre en moins !

Toutefois, il nous semble important de relever les points suivants pour relativiser :

- Malgré la hausse des taux des derniers mois, ceux-ci restent à des niveaux nettement inférieurs à ceux que nous avons pu connaître par le passé. À titre d’exemple, durant les années 2015 à 2018, les taux fluctuaient autour de 2% sur 20 ans ce qui n’a pas empêché les prix du marché parisien d’augmenter durant cette période de +35% !

- Les banques ont certes remonté leurs taux, mais dans une moindre mesure que la hausse observée de l’OAT. Trois raisons expliquent cette situation. La première est qu’une hausse trop forte des taux d’emprunt immobilier risque de bloquer le marché du crédit ce qui réduira les sources de revenus complémentaires des banques. La seconde est le taux d’usure qui limite automatiquement la hausse des taux des banques. Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux maximum auquel une banque peut vous prêter tous frais inclus. Ce taux est imposé par l’état. Enfin, d’un point de vue commerciale pour capter de nouveaux clients, toutes les banques ne répercutent pas forcément la hausse de l’OAT ce qui leur permet de rester compétitives.

Même si cette analyse est plutôt rassurante, 2 points restent toutefois inquiétants : 

- Pour compenser cette hausse de taux et limiter leurs dépenses mensuelles en crédit immobilier, les emprunteurs ont sensiblement augmenté la durée de leur prêt. Ainsi, selon l’observatoire Crédit Logement d’avril 2022, la part des emprunts de 20 à 25 ans est passée de 56 % en 2021 à 65 % en avril 2022. Mais ce levier pour les acquéreurs aura ses limites si les taux continuent de monter trop fortement.

- Mais la conséquence la plus grave est surtout la vitesse à laquelle augmentent ces taux. D’un côté, certains emprunteurs, notamment les moins fortunés ne pourront plus emprunter ce qui risque d’assécher la demande d’autant plus rapidement que les taux augmenteront vite. De l’autre, la décision de baisser le prix de vente d’un bien par un vendeur est souvent lente. Il leur faut souvent du temps pour s’habituer à de nouvelles conditions de marché. Ces deux comportements risquent de plonger le marché dans une situation de blocage. 

A la lecture de ces éléments, je vois bien les acquéreurs de biens immobiliers à Paris se dire qu’il va y avoir un krach immobilier à Paris et qu’il vaut mieux attendre avant d’acheter. Je vais vous décevoir, mais un effondrement des prix à Paris est loin d’arriver. En revanche, les prix risquent d’évoluer à la baisse pour certains produits et à la hausse pour d’autres.

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas forcément de corrélation entre la hausse des taux et la baisse des prix de l’immobilier. La corrélation taux prix dépend du type de produit et du profil financier de l’acquéreur.

La hausse des taux va avoir un effet booster pendant un temps sur les produits haut de gamme. Mais pourquoi ? La plupart des acquéreurs de produits haut de gamme ont des capacités financières qui ne les empêchent pas d’emprunter. Toutefois, cette hausse des taux les prive de l’opportunité d’acquérir un bien à taux bas. Ainsi, nous sommes actuellement régulièrement contactés dans le cadre de nos chasses immobilières par des acquéreurs très pressés d’acheter pour cette raison et non pour des raisons de risque de se voir refuser l’emprunt par leur banque. En effet, la clientèle haut de gamme a très souvent un apport conséquent et des revenus qui intéressent beaucoup les banques. Dans ces conditions, les prix des biens haut de gamme et sans défauts, très recherchés par la clientèle aisée, risquent de continuer d’augmenter. À titre d’exemple, nous recherchons actuellement un bien pour un client dont le budget dépasse les 2M€. Il n’est actuellement pas rare de voir ce type de bien partir au prix en quelques jours.

Inversement, la forte hausse des taux va faire baisser les prix des produits à défauts ou dans les secteurs les moins recherchés de Paris. En effet, la hausse des taux va réduire la capacité financière, et même rendre impossible l’achat d’un bien par les acquéreurs les moins fortunés faute d’accord de crédit de leur banque. L’impact sera donc une raréfaction de la demande pour les produits dont le prix est plus accessible donc soit avec des défauts, soit dans des secteurs les moins recherchés de Paris. Face à cette raréfaction de la demande, il est fort probable que les vendeurs de ce type de biens soient dans l’obligation de baisser leur prix pour espérer vendre leur bien dans des délais raisonnables.

Avec ce marché à deux vitesses qui fonctionne à contre-courant, nous estimons que les prix vont globalement baisser, mais lentement, ces prochains mois.

Tout dépendra des raisons de votre acquisition et de votre situation financière : 

Si votre capacité financière vous permet d’emprunter facilement, que vous recherchez un bien de qualité et que ce bien sera votre résidence principale, mieux vaut ne pas perdre de temps pour profiter des taux bas. 

Si vous disposez d’un apport limité et que vous voulez faire l’acquisition de votre résidence principale, commencez par interroger votre banque avant de chercher. Ne négociez surtout pas le taux qu’elle vous propose à ce stade. S’il est mauvais mais que votre banque vous confirme qu’elle pourra vous prêter à ce taux, c’est parfait. Car si les taux augmentent pendant cette période de recherche, vous saurez que vous pourrez toujours emprunter en négociant le taux. Une fois ce travail effectué, dépêchez-vous de rechercher car, comme nous l’expliquions précédemment, si les taux montent trop, vous risquerez de ne vraiment plus pouvoir emprunter.

Si vous êtes investisseur, nous vous conseillons de prendre vos calculatrices ou de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour faire des simulations. En effet, vous allez potentiellement gagner sur l’éventuelle baisse des prix du marché de l’immobilier parisien mais, vous emprunterez à un taux plus élevé. Tout va donc dépendre de votre pari sur la hausse des taux et sur l’éventuelle baisse des prix du marché parisien. Comme tout bon investisseur, vous allez donc devoir prendre des risques de façon calculé.

Si votre profil ne correspond pas à l’une de ces situations, n’hésitez pas à nous contacter. Nous nous ferons un plaisir de vous aider dans votre réflexion. Nos conseils sont gratuits 😉.

Comme expliqué précédemment, la hausse des taux va avoir un impact non-négligeable sur le marché parisien. Si vous êtes vendeur, attention, car le marché n’est plus le même que celui que nous avons connu pendant près de 10 ans où tout se vendait vite à n’importe quel prix. La donne a changé. Votre situation est donc plus périlleuse et le moindre faux pas risque de vous coûter très cher.

Notre premier conseil est de ne surtout pas survaloriser votre bien et de ne pas proposer un prix de vente nettement supérieur au marché. Ce conseil est d’autant plus vrai pour les produits comportant un défaut majeur comme un bien en étage élevé sans ascenseur, sombre, bruyant, mal agencé, dans une mauvaise copro, en rdc, DPE G et la liste est longue. Vous ne pourrez vous permettre de le commercialiser à un prix élevé que si votre bien répond parfaitement aux attentes des acquéreurs ou s’il dispose d’un caractère exceptionnel comme une vue sur un monument ou un cachet rare sur le marché.

Notre deuxième conseil est qu’en cas d’offre en début de commercialisation, privilégiez la négociation d’un prix acceptable pour vous plutôt qu’attendre pour vendre plus cher. Le risque d’une demande plus rare fera que vous n’obtiendrez peut-être pas plus que ce qui vous avait été proposé en début de commercialisation. Même pire, vous risquerez de le vendre moins cher !

Notre troisième conseil est de choisir votre agence en fonction des spécificités de votre produit. Chaque agence a ses spécificités (produit haut de gamme, petits produits, réseau ou indépendant…) et même dans chaque agence, tous les agents ne se valent pas. Pour choisir, faites-vous conseiller par une personne qui a vendu dans votre secteur un bien comparable aux spécificités de votre bien. Nous pouvons également vous aider à choisir un agent immobilier adapté à votre produit car dans le cadre de nos chasses, nous rencontrons beaucoup d’agents de qualité.

Notre quatrième conseil, même s’il est évident, est de faire une bonne communication sur votre produit. Les photos, les visites virtuelles ou encore la rédaction de l’annonce sont des éléments essentiels pour la réussite de la vente de votre bien. Ne négligez pas ces éléments de communication essentiels à la réussite d’une vente. L’accompagnement par un professionnel est dans ce cas à privilégier.

Pour tout autre conseil ou si vous souhaitez confier la recherche de votre futur bien à un spécialiste de la chasse immobilière à Paris, n’hésitez pas à nous contacter et à décrire votre projet d’acquisition. A la suite d’un premier entretien téléphonique ou en visio, nous serons en mesure de vous conseiller sur votre futur achat pour vous aider à prendre les bonnes décisions et ce sera l’occasion pour nous de vous faire découvrir notre vieux métier finalement encore peu connu 😉.